تناقض مذبور ‌به این نکته مربوط می شود که مشخص نیست چطور ممکن است تصرف ملک دیگری و یا انجام معامله با سند عادی نسبت به ملکی که قانونا”امکان صدورسند مالکیت برای آن ملک وجود ندارد موجب شود که امکان صدور سند مالکیت برای آن ملک قانونا”فراهم شود و حال آنکه از نظر منطقی چنین امری فقط می‌تواند بر مشکلات بیفزاید .

در پاسخ ‌به این سؤال که اساساً ^[۸۲]تصویب این مواد صحیح بوده است یا خیر؟ می‌توان چنین گفت که؛

اولاً: باید اذعان نمود تصویب مواد موصوف به جهت خلأ قانونی بوده است که احساس می‌شد و به جرئت می‌توان گفت که در یک برهه زمانی خاص، اگر این مواد به تصویب نمی‌رسید، شاید حقوق خیلی از مردم جامعه تضییع می‌گردید.

ثانیاًً: هیچ قانونی خوب یا بد مطلق نیست. یعنی هر قانونی که وضع می‌شود در کنار مزایایی که ایجاد می‌کند، معایبی را نیز به دنبال دارد که قانون مورد بحث نیز از این قاعده، مستثنا نیست.

ازجمله مزایای این قانون، می‌توان به امکان اخذ سند مالکیت برای اراضی و اعیانی که صدور سند مالکیت از طریق عادی برای آن‌ ها میسر نیست، اشاره نمود که این امر، مهیا شدن شرایط تسلیط و تثبیت مالکیت، آسایش فکری و ایجاد امنیت را در پی خواهد داشت.

اما چنان‌که بیان شد مواد مذبور در کنار این مزایا، معایب و مشکلاتی را نیز ایجاد نموده‌اند. ازجمله اینکه، تصویب این مواد موجب ازدحام دادگاه‌ها گردیده است. زیرا از یک طرف چون مطابق قانون، اسناد صادره از طریق این مواد، قابل ابطال از طریق دادگاه‌ها هستند، معترضین به دادگاه‌ها مراجعه می‌نمایند که این امر گاهی موجب تراکم پرونده ها گردیده و نتیجتاً امر رسیدگی را با مشکل مواجه می‌سازد و از طرف دیگر، چون مبنای صدور سند از طریق این مواد، تصرف است، اختلافات و درگیری‌های بین مردم تشدید شده است.

از دیگر اشکالاتی که این مواد ایجاد نموده‌اند، می‌توان عدم توجه به ضوابط شهرداری، هنگام صدور این اسناد را یادآور شد که در نتیجه طرح‌های شهری را در هم ریخته و موجب ایجاد مشکلات برای شهرداری‌ها می‌گردد.

گفتاردوم –تنظیم اسناد رسمی واگذاری حق انتفاع

برای تنظیم سند هر یک از اقسام حق انتفاع قالب‌های مختلفی مورد استفاده قرار می‌گیرد. به غیر

از موارد اذن محض و انتفاع از مباحات همیشه در برقراری حق انتفاع حداقل دو شخص وجود دارند که اولی مالک مال موضوع حق انتفاع بوده و دیگری شخص منتفع می‌باشد از جمله مسایلی که در برقراری حق انتفاع باید مشخص شود موضوع حق انتفاع می‌باشد که باید معین باشد موضوع دیگری که باید مشخص شود مسئله قبض و اقباض موضوع حق انتفاع می‌باشد همانطوریکه قبلاً توضیح داده شد طبق ماده ۴۷ ق.م قبض، شرط صحت عقد انتفاع می‌باشد، اما فوریت آن شرط نیست لذا مسئله قبض و زمان آن باید در سند مشخص گردد. مورد دیگری نیز که باید مشخص شود معوض یا مجانی بودن حق انتفاع است. در حق انتفاع به معنی خاص چون شرط عوض خلاف مقتضای ذات عقد نمی باشد لذا می توان در آن عوض قرار داد، به هر حال باید مجانی یا معوض بودن حق انتفاع از باب رفع ابهام در سند مشخص شود. مورددیگری که باید جهت رفع ابهام و اختلاف مشخص کرد قابل واگذاری بودن یا نبودن حق انتفاع به نفع ثالث می‌باشد که تصریح آن در متن سند مفید و ضروری می‌باشد. همچنین در تمامی انواع اسناد مذکور طرفین یا هر یک از آن ها می‌توانند حق فسخ (خیار فسخ) را برای خود شرط نمایند.

سند پس از تنظیم بنچاق و ثبت در دفتر جاری و امضاء طرفین به امضاء سردفتر و دفتریار دفترخانه رسیده و پس از آن سند رسمی محسوب خواهد شد مطلبی که قابل ذکر می‌باشد این است که در خصوص اسناد واگذاری حق انتفاع که مدت آن بیش از سه سال می‌باشد سردفتر مطابق مواد ۲۶ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ شمسی و مقررات ذیل ماده ۱۰۴ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۷ مکلف به تنظیم و ارسال خلاصه سند به اداره ثبت جهت ثبت در دفتر املاک می‌باشد.

بند نخست – سند عمری

طبق ماده ۴۱ ق.م «عمری» حق انتفاعی است که به موجب عقدی از طرف مالک برای شخص به مدت عمر (اعم از عمر خود و یا منتفع و یا شخص ثالث) برقرار می شود. ‌بنابرین‏ در تنظیم سند عمری باید مدت حق انتفاع، به عمر مشخص شود. در این نوع از سند طرف نخست را که مالک (عمری دهنده) می‌باشد «معمِر» و طرف دوم را که (منتفع) می‌باشد «معمَر» و موضوع حق انتفاع را «مورد عمری» می‌نامند و نمونه پیشنهادی برای قالب سند مذکور بشرح نمونه شماره ۱ قسمت ضمایم می‌باشد.

بند دوم – سند رقبی

طبق ماده ۴۲ ق.م «رقبی» حق انتفاعی است که از طرف مالک برای مدت معینی برقرار می شود. ‌بنابرین‏ مشخص کردن مدت از شرایط اساسی این سند می‌باشد و به محض انقضا مدت، حق انتفاع منقضی شده و به مالک بر می‌گردد ‌در مورد حق انتفاع نیز باید مشخص شود که چه استفاده‌ای می‌تواند از مورد انتفاع بنماید. در این نوع از سند طرف نخست را مالک و طرف دوم را منتفع می‌نامند و نمونه پیشنهادی برای قالب سند مذکور بشرح نمونه شماره ۲ قسمت ضمایم می‌باشد.

بند سوم – سند سکنی

ماده ۴۳ ق.م «سکنی» یا «حق سکنی» را به حق انتفاع به صورت سکونت در مسکنی تعریف و شناسایی نموده و مدت حق انتفاع را به عمر یا مدت معین می توان مشخص کرد. فلذا این حق ممکن است به طریق عمری یا رقبی برقرار شود. ‌بنابرین‏ موضوع این نوع سند فقط حق انتفاع از مال غیر منقول جهت سکونت می‌تواند باشد و لا غیر. در این نوع سند نیز ‌بر اساس عرف دفاتر اسناد رسمی، مالک سکنی دهنده «مُسکِن» و منتفع «ساکن» و موضوع حق انتفاع «مورد سکنی» نامیده می شود. نمونه پیشنهادی برای قالب سند مذکور نیز بشرح نمونه شماره ۳ ضمایم می‌باشد.

بند چهارم – سند حبس مطلق

ماده ۴۴ ق.م در معرفی حبس مطلق بیان می‌کند: در صورتی که مالک برای حق انتفاع مدتی معین نکرده باشد حبس مطلق بوده و حق مذبور تا فوت مالک خواهد بود مگر اینکه قبل از فوت خود رجوع کند. ‌بنابرین‏ اگر این نوع حق انتفاع به صورت عقد برقرار شود مالک هر زمان بخواهد می‌تواند رجوع کند. در این نوع از سند نیز طرف نخست را مالک و طرف دوم را منتفع می‌نامند. قالب پیشنهادی برای سند مذکور به شرح نمونه شماره ۴ قسمت ضمایم می​باشد.

بند پنجم – سند وقف

وقف کامل‌ترین صورت حق انتفاع می‌باشد و طبق ماده ۵۵ ق.م عبارت است از حبس عین مال و تسبیل منافع.

نظر به نهاد حقوقی مستقل وقف از آن به ‌عنوان سازمان و شخص حقوقی تحت عنوان (موقوفه) یاد می‌کنند.

وقف، خود به دو نوع وقف عام و وقف خاص تقسیم می شود. در وقف عام، منافع بر مصالح عامه صرف و هزینه می شود اما، در وقف خاص منافع بر محصور و موارد خاص تعلق پیدا می‌کند.

نمونه هر کدام از اسناد وقف عام و خاص در قسمت پیشنهادات به ترتیب در نمونه شماره ۵ و ۶ ضمایم آورده شده است.

بند ششم – سند صلح (عمری – رقبی – سکنی)

‌در مورد حق انتفاع، قبلاً توضیح داده شد که حق انتفاع به چند طریق قابل برقراری می‌باشد. از جمله طرقی که برای برقراری حق مذبور در قانون مدنی مقرر شده است از طریق عقد لازم به صورت مستقل (تحت عنوان عمری یا رقبی) و یا به صورت شرط ضمن عقد لازم می‌باشد.